相続した家どうしますか？

家や土地を相続したものの、相続人の中に

誰も自分では利用する予定がいないというご家庭も多いのではないでしょうか？

その相続した不動産どうしますか？というお話しです。

不動産を利用する人がいないとなると

大体「売るか、貸すか、活用するか」の3択になろうか思います。

相続不動産くまもとでは売る方法も、貸す方法も、活用する方法もアドバイスできますが、今回は、一番選択されるであろう「売る」場合についてお話しします。
遺産分割の場面において、不動産が争いの種になると言われることがあります。

現金であれば、分けられるので相続争いになりにくいですが、不動産は分けられないから問題となりやすいんですね。

これは統計が出ているのですが、大体のご家庭で遺産のうち不動産が大半を占め、現金はそんなにないことが多いです。となると、どのように遺産を分割するかですが、大体「不動産をみんなで売却して、残ったお金を分ける」になることが多いかと思います。

売却して現金化すると、ほかの相続人との遺産の分配が簡単になりますし、固定資産税や、建物の管理費、維持費、庭木の剪定や草刈りなどの必要もなくなります。
ただし、不動産を売却すると、不動産売却時には原則として税金がかかります。

特例により税金の支払いを免除されたり、納税額を軽減できたりする場合もありますが、相続した不動産を売却する場合に税金がいくらかかるのか。知っておいた方がいいですね。
では、「相続した不動産を売却したい」と考えている人に向けて、相続した不動産を売却する際にかかる税金について、紹介していきます。 

 

 

 

 

 

 

相続した不動産にかかる税金

 

まずは、相続した不動産を売却する際にかかる主な税金の種類とその内容、税率について

 

譲渡所得税

不動産売却によって利益が出た場合（簡単にいうと、買ったときより売った時の方が高く売れて儲かったとき）、その利益に対して所得税と住民税が発生し、これらを総称して譲渡所得税と呼びます。なので譲渡所得税がかかるのは、不動産の取得した金額よりも売却金額のほうが高い場合に限定されています。
譲渡所得は、以下の式から算出されます。

・課税譲渡所得金額 ＝ 収入金額 – （ 取得費 ＋ 譲渡費用 ） – 特別控除額

 

不動産売却において、「収入金額」とは、不動産を売却した代金のことを指します。また、「特別控除額」は、不動産の種類や譲渡する理由によりますが、相続した不動産を売却する場合は、最大3,000万円が控除されます。

譲渡所得税は、上式で求められた課税譲渡所得金額に、所定の税率をかけ合わせることで求められます。この税率は、不動産を所有していた期間によって異なり、以下のように決められています。
 

所有期間
短期譲渡所得
（譲渡した年の1月1日時点で5年以下）　　
税率39.63％
（所得税30.63％ ＋ 住民税9％）
長期譲渡所得
（譲渡した年の1月1日時点で5年を超える）
税率20.315％
（所得税15.315％ ＋ 住民税5％）

税率20.315％って、高いですよね、、、1,000万円で売れても200万円税金、、、、、

 

税額を抑えられる特例がありますか？

 

不動産を売却したときにかかる譲渡所得税については納税額を軽減するための特例が存在するため、実際の納税額は、計算によって求められる金額よりも低く抑えられるケースが多くなります。

 

3,000万円の特別控除

譲渡所得税に適用される特例、まずは「3,000万円の特別控除」があります。相続した不動産を売却して得られた利益について、一定の条件を満たせば、最大3,000万円まで課税を免除されるという特例です。3,000万円の特別控除が適用される条件は、細かく規定されています。次のような要件があります。

・ 1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家屋であること
・区分所有建物登記された建物（マンションやアパートなど）ではないこと
・相続が発生する直前に、被相続人以外が暮らしていなかったこと
・相続した日から3年が経過した年の12月31日までに売却したこと
・売却金額が1億円以下であること

この特例が適用されれば、売却して利益が3,000万円以下であれば譲渡所得税がかかりません。売却利益が3,000万円を超えても、課税譲渡所得金額から3,000万円引いた残りの利益に譲渡所得税が計算されます。

 

早めに売却した方がお得！？

上記特例は3年以内に売却を済ませた場合に適用されます。

つまり、相続した不動産について、特例を用いて譲渡所得税額を抑えたいならば、

3年以内に売却しないといけないということになります。
また、特例の適用以外の観点からも、早めに売却することで出費を抑えることにつながります。固定資産税や家屋の維持管理費はかかり続けます。不動産を相続したものの、利用する人がいないのであれば早めに処分することを検討しても良いでしょう。（ただ、多くの方が、「一周忌までは家を残しておきたい。」と残される方も多いです。その気持ちもよーく分かります。私も父を亡くして同じ気持ちでした。）

 

相続する（または相続した）不動産をどうしようか考えている方はあかりテラスまでご相談ください。