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よくあるご質問
はじめて不動産を売却される方にとって不動産売買は不明な点がいっぱいです。お客様から頻繁にお受けする不動産や相続に関するよくあるご質問をQ＆A形式でご紹介いたします。掲載内容以外にも、不動産や相続についてご不明な点がございましたら、お問い合わせください。
また、ご来店いただければお客様の疑問にスタッフが親身にご回答、アドバイス致します。
不動産の売却について
- 熊本の事務所に行かないと、依頼できないのでしょうか？
- お客様のご本人様確認のため、基本的には熊本の事務所にご来所いただいてのお手続きとなります。これは必ず本人確認を行うことで、本人様の知らないところで勝手に登記がなされたり、本人様が不正、違法なトラブルに巻き込まれないようにするためですので、予めご了承ください。ご来所いただけない場合には、本人限定受取郵便及びお電話にての確認をさせていただきますので、ご相談ください。
- 住所が変わったら、必ず住所の変更登記が必要でしょうか？
- 住所が変わるたびに登記が必要なわけではありません。ただし、売買やローンの設定などで所有権を移転したり抵当権を設定する場合に、登記簿上の住所と現在の住所で変更がある場合には、前提として住所の変更登記が必要となります。
- 住宅ローンを完済しましたが、抵当権の抹消登記は必要ですか？
- 法律上、必ず抹消しなければいけない決まりはありません。しかし、登記簿に記載されている抵当権は自動的に消滅しないため、当事者が申請をしないといつまでも残ってしまいます。その不動産を売却したり新たにローンを組む場合には、前提として抹消が必要になる場合がほとんどです。
- ネットの一括査定と本サービスの査定依頼はなにが違うのですか？
- ネットの一括査定は、査定依頼した各会社からお客様へ直接連絡が入り、各社からヒアリングを受けることになります。また、業者によっては強い営業を受けます。
一方であかりテラスの無料お査定は、同じ査定でもお客様がご希望しない場合は直接不動産会社からご連絡が行くことはありません。
査定価格を知ったうえで売るかどうか考えたいという場合もお気軽にご利用いただけます。
- 査定価格で売り出さないといけないんですか？
- 「査定価格」とは「売出価格」を決めるにあたって不動産会社がアドバイスする参考価格ですので、必ずしも査定価格で売り出す必要はありません。
「査定価格」は、営業担当者が物件を評価し、周辺の相場や長年蓄えたノウハウをもとに適正と思われる価格を算出しています。
「売出価格」は不動産会社が出した査定価格を基に、売主の希望、ご事情、同一エリアでの類似物件の売出状況なども見てお客様と決定します。
査定価格を大きく上回る「売出価格」で売りに出されると、売れるまでに長い期間を要し、結局査定金額を下回る額でしか売れなかったというケースもあります。逆に、売却までの期間に特にこだわりがない場合は、売り出し価格を高めに設定して反応を見ながら、価格を調整していく方法もあります。
どのレベルで折り合いをつけるのかは、置かれている事情を重視するのが一般的です。買いかえで新居の引き渡し時期が決まっているなど、何らかの事情で現金化を急いでいるような場合には、営業担当者から提示された査定価格に近い価格で売り出すのが安全です。
- リフォームしてから売却したほうがいいですか？
- 基本的にリフォームする必要はありません。リフォームせずに売却するケースが多いです。リフォームすれば高く売れるとは限りませんし、買主が購入後に自由にリフォームすることを好む場合もあります。
リフォーム済み物件は、売主が居住中にリフォームしたケースや、買取業者が個人から買い取り、リフォームして再度販売するケースが多いです。
- 自宅が売却できるまで、どれくらい期間が必要でしょうか？
- 売却のご相談から売却物件の販売活動、売買契約、お引き渡しまで、おおよそ４ヶ月から８ヶ月を目安とするとよいでしょう。媒介契約締結後、広告作成や情報収集などを行い、売却に向けた販売活動開始後、1ヶ月から４ヶ月での売買契約が一般的です。物件によってはより多くの時間を要する場合もあります。また、売買契約後、残代金の授受・各種申請手続きを経て引き渡すまで1ヶ月から2ヶ月半前後かかります。
- 急いで売りたいときはどうしたらいいですか？
- ご事情により早期処分をご希望の方や、ご所有の不動産がなかなか売れない方、周囲の方に知られずに売却したい方には不動産会社の「買取りサービス」を利用することをおすすめします。不動産会社、または専門の買取り業者が買主となりますので、「仲介」のように買主が見つかるまで売れない、ということがなく、早く確実に売ることが可能です。
ただし、「仲介」と比較すると売却価格が低くなる傾向にありますので、メリットとデメリットをよく理解しましょう。
<メリット>
・不動産会社が買主となりますので、確実かつスピーディに売却が可能
・広告なしでの売却が可能なので秘密が守れます
<デメリット>
・一般の仲介と比較して売却価格が低くなる傾向にあります。
- 近所に知られたくないのですが、広告を行なわないで売却は可能ですか？
- 可能です。インターネット掲載や、近隣へのチラシ等の配布を控えて売却活動を行います。不動産会社が所有する顧客情報の中から、買主候補をリストアップしてもらい、その候補に対して個別に販売活動を行ったり、不動産会社によってはインターネットの購入希望会員のみにメール配信で物件を紹介してもらう方法もあります。
あるいは、不動産業者に買取をしてもらうという方法もあります。
- 仲介手数料はいくらですか？
- 宅地建物取引業法により、不動産の購入・売却時の不動産会社の仲介手数料（媒介手数料）は下記が上限として定められています。
■取引物件価格（税抜）が400万円超
取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税
■取引物件価格（税抜）が200万円～400万円以下
取引物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税
■取引物件価格（税抜）が200万円以下
取引物件価格（税抜）×5％＋消費税
※不動産の表示価格は総額表示（税込価格）です。仲介手数料は、物件の税抜価格をもとに計算します。
不動産取り引きの仲介では、売買契約が成立した時に、不動産会社への仲介手数料を支払います。そのため、売買契約が成立するまでは原則として、不動産会社に仲介手数料を支払う必要はありません。
- 売れなかった場合、費用はかかるのでしょうか？
- 基本的に、費用は発生しません。
一般的に行われる広告費や、不動産購入希望者の現地見学に関わる費用は、売買契約時に発生する仲介手数料に含まれているためです。ただし、例外として売主側の特別な依頼を元に発生した広告費などの「実費」などは請求される場合があります。
また、媒介契約締結後に契約内容に反した形で売却を取り下げる場合、手数料がかかる場合があります。 不動産会社との媒介契約の際、契約書内容を確認して、疑問があれば納得いくまで説明してもらいましょう。
- 買い手からの印象を良くするコツはありますか？（高く売るコツはありますか？）
- お部屋の第一印象はとても大切です。事前に以下の準備をしておきましょう。
１.部屋の中をきれいに片づけましょう。とくに、水まわりやベランダなどは気になる箇所です。念入りに掃除をしましょう。
２.カーテンやブラインドを開けたり、玄関から居室、トイレ等、すべての照明をつけてなるべく明るい印象になるよう、心がけましょう。
３.窓を開けて、部屋の換気をしておきましょう。ペットを飼っている家、普段から喫煙している部屋などはニオイが残っている可能性もあります。あらかじめ消臭剤などでケアしておきましょう。
その他、ハウスクリーニングやリフォーム、ホームステージング（※）を活用すると印象が良くなります。
どんな人が住んでいたか、というのも買い手にとっては気になるところです。笑顔で出迎えるとともに、質問にはきっちり答えましょう。家族全員で出迎える、というよりは、少人数で待機するほうがゆっくり部屋内を見てもらえるでしょう。
※ホームステージング（Home Staging）とは、お部屋を家具や小物で演出することで、早期に好条件での売却を目指す販売手法です。
- マンション売却のポイントと注意点とは？
- 物件特徴や価格相場などを客観的にチェックしましょう。同じ地域のマンションであっても、築年数や階数、眺望などによって条件は異なります。また、住んでいる間に補修やリフォームした部分、不具合などもあれば、書き出しておきます。
また「エアコン、給湯器、床暖房、ガスコンロ、組み込み式の食器洗い洗浄機」など、室内の設備状況についても確認しておきましょう。売買契約時には「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」があり、通常では気づかない欠陥や不具合が売却後に見つかったら、売主がその補修費用等と負担することになります。
不動産会社によっては、もしものときの補修費用をまかなうマンション住宅設備保証サービスを取り扱っているところもありますが、後で慌てないよう事前にチェックしておくと安心です。
マンションの管理体制、管理員の勤務時間、ご近所との関係や、駅からの距離、学校や病院、公園までの距離など周辺環境を整理して、住むうえでの魅力をピックアップします。
大規模マンションの場合は、ゲストルームやキッズルームなど共用施設の充実や、管理組合活動など、実際に住んでみなければ分からないアピールポイントを、不動産営業担当者へ細かく積極的に伝えるのも、査定金額アップ、早期成約への重要なポイントです。
売るために必要な書類として、分譲時のパンフレットや図面、権利書や固定資産税納付書も揃えておきましょう。
- 一戸建て売却のポイントと注意点とは？
- 家の状態、価値を客観的に把握しましょう。
雨漏りやシロアリ被害などの劣化はないかなど、屋内外を確認しておきましょう。売買契約時には「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」があり、通常では気づかない欠陥や不具合が売却後に見つかったら、売主がその補修費用等と負担することになります。
不動産会社によっては、もしものときの補修費用をまかなう瑕疵保証サービスを取り扱っているところもありますが、後で慌てないよう事前にチェックしておくと安心です。
また、住んでいる間に補修やリフォームした部分があれば書き出しておきます。一戸建ての場合は外観も大きなポイントなので、外壁の塗りかえをした時期など、メンテナンスの記録も確認しておきましょう。
実際に住んでみなければ分からないアピールポイントを、細かく積極的に伝えるのも、査定金額アップ、早期成約への重要なポイントです。
敷地の境界をはっきりさせておく必要があります。隣地との境目に境界標が設置してあるか、エアコンの室外機や雨樋が隣家に越境していないかどうかも見ておきたいものです。
また、ご近所との関係を不動産会社に伝えておいたほうがいい場合も。そのほか売るために必要な書類として、権利書や間取り図、固定資産税納付書などを揃えておきます。
相続手続きについて
- 不動産所在地が遠方ですが、熊本で手続きはできますか？
- はい、可能です。相続登記の申請は、その不動産所在地を管轄する法務局へ申請することになりますが、相続する不動産が地方にある場合でも、郵送やインターネットを利用して登記申請ができます。どうぞ安心してご利用ください。
不動産の所在地で依頼を考えるよりも、お客様の住んでらっしゃる住所地の近くで依頼されたほうが、司法書士にも直接会って話ができますし、安心して依頼できるのではないでしょうか。
- 相続登記ってしないといけませんか？期限はありますか？
- 相続登記は義務でもなければ、相続税の申告とは違い、いつまでにしなければならないという期限はありません。ただ、実際の所有者と登記簿上の所有者が異なっている状態は好ましくありません。最も問題となるのが、相続人の方がさらに亡くなった時です。相続人の数が増えるため利害関係が複雑になり、話がまとまらない可能性が高まります。将来に不安の残さないためにも、お早めに名義変更の手続きをするべきです。また、不動産を売却など処分しようと考えている場合には、現在の所有者に名義を変えておかなければ売却できません。
- 相続登記の手続きが完了まで、どのくらいの期間がかかりますか？
- 相続登記は戸籍謄本の取得に時間がかかります。また、兄弟が相続人になる場合も、その相続関係を証明する戸籍謄本の通数が多くなります。戸籍が全て揃うまで、2週間から6週間ほど、また法務局へ登記申請をしてから審査完了まで10日ほどかかりますので、最低1ヶ月程度かかる場合が多いです。
また、相続人の中に未成年の子や、認知症の方がいる場合には、特別代理人や成年後見人などの代理人を選任する必要がありますので、通常よりも時間がかかります。
- 相続税はどのような場合にかかるのでしょうか？
- ほとんどの方は、相続税の課税はありません。相続税の基礎控除額が、5,000万円+ (法定相続人数×1,000万円) です。つまり、相続財産がこの基礎控除額内であれば、税金はかかりません。たとえば、夫が死亡し、相続人が妻と、子供2人のケースでは、夫の財産が5,000万円+1,000万円×3人=8,000万円内なら相続税はかかりません。
【注意】平成25年度税制改正で、相続税の基礎控除が引き下げられました。相続税の基礎控除が大幅に縮小され、平成27年1月1日以後の相続から適用になります。
現行 :5,000万円+(1,000万円×法定相続人の数)
改正後 :3,000万円+(600万円×法定相続人の数)
基礎控除が6割に縮小されました。これまで相続税とは無縁だった人も、生前の相続対策が必要になるかもしれません。基礎控除と言うのは、相続税の申告が必要になるかどうかのボーダーラインです。
遺産が基礎控除以下の場合は、相続税の申告は不要
遺産が基礎控除を超える場合は、相続税の申告が必要
この場合、相続税の申告及び納税が必要となり、その期限は、被相続人の死亡したことを知った日の翌日から10か月以内です。
(注)被相続人とは、死亡した人のことをいいます。
- 相続登記に必要な書類はありますか？
- 一般的に、相続登記には以下の様な書類が必要になります。
■被相続人 (亡くなられた方) に関するもの
1)住民票除票 (本籍地入り) または戸籍付票
2)死亡事項記載の戸籍謄本または除籍謄本
3)被相続人の概ね10才頃以降の全ての戸籍・除籍謄本
(改製原戸籍、被相続人の父等の除籍、転籍などの場合はその前の除籍など遡及して取得)
・・・・相続人確定のため。
4)不動産の固定資産評価証明書・・・登録免許税算定のため。
■相続人に関するもの
1)相続人全員の戸籍謄本
2)相続人全員の印鑑証明書(遺産分割協議による場合)
3)遺産分割協議書(相続人全員の署名・実印)
4)住民票(不動産を承継する方のみ)
5)委任状(不動産を承継する方のみ)
■その他
1)不動産登記簿謄本 または 権利証
注、
・固定資産評価証明書を除き、上記各書類に有効期限はありません。
・一般的に必要な書類であり、お客様ごと、またケースによってはに権利証、上申書などその他の書類が必要になることがあります。
・戸籍謄本は、ご依頼いただければ、当事務所でお取寄せ可能です。
・遺言書がある場合は、必要書類や手続きが変わってきますので、遺言書の有無は必ずご確認ください。公正証書遺言の有無は、公証役場の検索システムで確認できます。
- 相続手続の必要書類の有効期限はありますか？
- 戸籍謄本や印鑑証明書など、相続の登記のため法務局に提出する書類には有効期限はありません。一般的な有効期限である、3ヶ月以上前のものでも大丈夫です。 ただし、固定資産評価証明書は、登記申請をする年度分 (毎年4月1日~翌3月31日) のものが必要となります。 なお、不動産以外の預金・有価証券などの相続手続の書類については、取扱機関により有効期限を定めている場合がありますので、注意が必要です。
- 不動産の登記に固定資産税の評価証明書が必要なのはなぜでしょうか？
- 不動産の登記には「登録免許税」の納付が必要です。税額は、不動産の価格をもとに算出されるのですが、この「価格」には固定資産税の評価額を使用することになっているためです。税額は、「相続」、「売買」、「贈与」など登記手続をする原因ごとに税率が違います。当事務所では、お客様にとって一番メリットのある手続を提案いたします。
相続登記の相談について
- 相談に行って、難しい言葉で説明されても理解できるか心配なのですが･･･
- 「お客様の言葉で分かりやすく説明する。」
これが、当事務所の特長だと考えております。難しい用語はやさしい言葉に言い換えて、ゆっくり、丁寧にご説明させていただいております。
身近な街の法律家であるからこそ、気軽に相談できるよう注意しております。
また、一度のご説明で分からない部分がございましたら、何度でもお気軽にお尋ね下さい。
わかるまで説明させていただくことは、私の仕事です。
ご安心してお電話またはフォームからお気軽にご予約をお取り下さい。
- 仕事が遅く終わるのですが、平日夜間相談はやっていますか？
- 原則として18:00までとしていますが、ご予約いただければ相談をお受けいたします。
お仕事帰りにどうぞお立ち寄り下さい。
ご安心してお電話または「メールフォーム」からお気軽にご予約をお取り下さい。
- 平日が仕事なのですが、土日に相談を受けられますか？
- 原則として土日祝日はお休みとしていますが、ご予約いただければ相談をお受けいたします。
お客様の都合に合わせることができます。
ご安心してお電話または「メールフォーム」からお気軽にご予約をお取り下さい。
