相続不動産のプロが教える秘密の節税テクニック

こんにちは！相続不動産を受け継ぐ際、どのくらい税金がかかるのか、心配になったことはありませんか？相続税は不動産の評価額によって決まるため、場合によってはかなりの負担となることもあります。

でも、少し知識があれば相続税を抑えることができる「節税テクニック」が存在します。この記事では、不動産相続に詳しいプロの視点から、知っておくべき節税の秘訣をわかりやすくご紹介します。

 

 

 

 

1.不動産評価額を正しく理解する

 

相続税は、相続する不動産の「評価額」に基づいて計算されます。評価額を少しでも低く抑えることが、節税への第一歩です。
不動産の評価額には主に以下の2種類があります

 

• 路線価評価
  　土地の評価額は、国税庁が定めた「路線価」を基に計算されます。路線価は市場価格の約7割程度になるため、現金よりも相続税評価額が低くなる傾向があります。

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• 固定資産税評価額
  　建物部分の評価額は、市区町村が算出する固定資産税評価額に基づきます。これも市場価格より低めに設定されることが多いです。

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節税ポイント：専門家に相談して、不動産の正しい評価額を確認することで、必要以上の税金を支払わずに済むケースが多いです。

 

２.小規模宅地等の特例を活用する

 

相続不動産に住む予定がある方や、事業に利用する方がいる場合、「小規模宅地等の特例」を活用することで評価額を大幅に減額できます。

 

• 居住用宅地：最大330㎡まで、評価額を80%減額可能
• 事業用宅地：最大400㎡まで、評価額を80%減額可能
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例えば、3,000万円の評価額の土地がこの特例を受けられると、実際の評価額は600万円となり、大幅な節税が可能です。

 

注意点：この特例を使うには、一定の条件（例えば、同居していた相続人が相続後も居住を続けるなど）を満たす必要があります。事前に計画を立てておきましょう。

 

3.二次相続を見据えた分割プランを考える

 

相続税対策では、最初の相続だけでなく、将来的な「二次相続」も視野に入れておくことが重要です。

 

例えば、父親が亡くなり、母親と子どもが相続人になるケースでは、母親がすべての財産を相続すると、母親の死亡時に二次相続で高額な税金が発生する可能性があります。

 

節税ポイント：最初の相続で子どもにも一部の財産を分配しておくことで、全体の税負担を軽減することができます。

 

 

5.賃貸物件の活用で評価額を下げる

 

相続する不動産が賃貸物件の場合、空き地や居住用不動産よりも評価額を低く抑えることができます。

 

• 土地の評価減：賃貸物件として利用されている土地は「貸家建付地」として評価額が低減されます。
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• 建物の評価減：賃貸物件の建物は「借家権割合」が適用され、評価額がさらに下がります（地域によって異なりますが、通常30%減額）。
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例：市場価格5,000万円の賃貸物件が、相続税評価額では3,000万円程度に抑えられるケースもあります。

 

6.名義変更や生前贈与で早めに対策する

 

生前に相続の準備を進めることで、節税の幅が広がります。

 

• 生前贈与の活用
  　年間110万円までは非課税で贈与が可能です。毎年コツコツ贈与することで、相続税の負担を減らすことができます。

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• 名義変更のタイミングを計画的に
  　相続直前に大きな資産を不動産に変えると、評価額が変動し、節税効果を得られることがあります。ただし、贈与税や税務署のチェックが入る場合もあるため、注意が必要です。

 

7.専門家に相談するのが1番の近道

 

相続不動産の節税は、法律や税制の知識が必要で、個々のケースによって最適な方法が異なります。そのため、税理士や司法書士、不動産コンサルタントなどの専門家に相談することを強くおすすめします。専門家は、最新の税制や特例を駆使して最善のプランを提案してくれます。

 

8.まとめ：相続不動産の節税は「準備」が鍵！

 

相続不動産の節税テクニックを実践するには、早めの計画と専門家のサポートが欠かせません。今回ご紹介した方法を参考に、少しでも相続税の負担を軽くできるよう準備を進めてみてください。

お困りの際は、ぜひお気軽にご相談ください。この記事が、あなたの相続手続きに役立つ情報を提供できたなら幸いです。